Dzierżawy pod farmy fotowoltaiczne wstrzymane? Nowe prawo może zamrozić rynek

Jeszcze do niedawna dzierżawa gruntów pod wielkie farmy fotowoltaiczne uchodziła za jedną z najbardziej stabilnych i przewidywalnych form dochodu dla właścicieli ziemi. Dziś coraz częściej pojawia się pytanie, czy ten model nie stanie pod znakiem zapytania. Po 1 lipca 2026 roku rynek dużych instalacji PV może wyhamować niemal do zera, a wraz z nim tysiące umów dzierżawnych i planowanych inwestycji.

Koniec szybkiej ścieżki dla inwestorów

Kluczowa zmiana dotyczy zasad lokalizacji instalacji odnawialnych źródeł energii. Od 2026 roku farmy fotowoltaiczne o mocy powyżej 1 MW będzie można realizować wyłącznie na terenach objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP). To oznacza koniec wykorzystywanej dziś na szeroką skalę decyzji o warunkach zabudowy.

Branża alarmuje, że to przepis, który w praktyce zamraża rozwój dużych projektów PV, bo MPZP obejmują obecnie zaledwie ok. 1/3 powierzchni kraju. Reszta terenów – nawet jeśli idealnie nadaje się pod fotowoltaikę – zostanie czasowo wyłączona z gry.

Procedury liczone w latach, nie w miesiącach

Eksperci rynku OZE nie mają wątpliwości: problemem nie jest sama idea planowania przestrzennego, lecz czas. Uchwalenie lub zmiana MPZP to proces długotrwały – od kilkunastu miesięcy do kilku lat. A to dopiero początek administracyjnej drogi.

Po planie dochodzą kolejne etapy: decyzja środowiskowa, uzgodnienia branżowe, warunki przyłączenia do sieci. W praktyce oznacza to, że od podpisania pierwszej umowy do wbicia łopaty może minąć nawet 5–7 lat.

Dla właścicieli gruntów to kluczowa informacja: zyski z dzierżawy mogą się znacząco oddalić w czasie, a w skrajnych przypadkach w ogóle nie dojść do skutku.

Reforma planowania przestrzennego dolewa oliwy do ognia

Sytuację dodatkowo komplikuje trwająca reforma systemu planowania. Do połowy 2026 roku wszystkie gminy muszą uchwalić tzw. Plany Ogólne Gminy (POG), które staną się podstawą do tworzenia MPZP.

Dla samorządów to ogromne wyzwanie organizacyjne i finansowe. Dla inwestorów – sygnał ostrzegawczy, że kolejka po plany miejscowe może się jeszcze bardziej wydłużyć. W efekcie część firm może ograniczyć aktywność lub całkowicie wstrzymać nowe projekty.

Co z umowami dzierżawy i opłatami rezerwacyjnymi

Dotychczas standardem były umowy, w których właściciel ziemi otrzymywał opłatę rezerwacyjną już na etapie procedur administracyjnych. Często mógł też nadal uprawiać grunt do momentu rozpoczęcia budowy, łącząc dwa źródła dochodu.

Przy wieloletniej niepewności co do realizacji inwestycji ten model może się jednak załamać. Inwestorzy coraz ostrożniej podchodzą do wypłacania pieniędzy „za czas oczekiwania”, a część z nich może w ogóle zrezygnować z takich zapisów w umowach.

To oznacza ryzyko lat bez przychodów zarówno dla firm energetycznych, jak i dla właścicieli gruntów.

Nie każda ziemia nadaje się pod fotowoltaikę

Wbrew pozorom dostępnych działek jest znacznie mniej, niż mogłoby się wydawać. Pod farmy PV nadają się głównie:

• grunty słabszych klas (IV i niższe),
• łąki i nieużytki,
• tereny poza obszarami chronionymi.

Z inwestycji wykluczają m.in. zbiorniki wodne, cieki, drzewa, których nie można usunąć, bliska zabudowa mieszkaniowa (poniżej 100 m), znaczne spadki terenu czy brak dostępu do linii średniego napięcia. Nowe przepisy planistyczne jeszcze bardziej zawężą ten katalog.

Ostatni moment na decyzje

Dla rynku fotowoltaiki i właścicieli ziemi najbliższe kilkanaście miesięcy może być kluczowe. Projekty rozpoczęte przed 1 lipca 2026 roku mają szansę przejść procedury na dotychczasowych zasadach. Później drzwi mogą się na długo zamknąć.

Jeśli regulacje nie zostaną złagodzone lub uzupełnione o rozwiązania przejściowe, Polska może nie tylko zahamować rozwój wielkoskalowej fotowoltaiki, ale też zamrozić dochody z dzierżawy gruntów na tysiącach hektarów. A to już problem nie tylko energetyczny, lecz także rolniczy i lokalny.