Coraz częstszym widokiem w Polsce stają się instalacje fotowoltaiczne lokalizowane na gruntach, które wcześniej wykorzystywane były do produkcji rolnej.
Grunty muszą spełniać wymogi
Wybór właściwej lokalizacji jest niezwykle istotny z punktu widzenia realizacji inwestycji. Działka przeznaczona pod instalację fotowoltaiczną o mocy 1 MW powinna spełniać następujące kryteria:
- klasa gruntu IVb, V, VI,
- powierzchnia 1,7 – 2,2 ha,
- brak zadłużeń na hipotece i innych, wypis z KW,
- miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego z zapisem dot. Fotowoltaiki lub brak planu,
- Studium Uwarunkowań i Kierunku Zagospodarowania Przestrzennego gminy z zapisem fotowoltaiki lub OZE,
- droga dojazdowa gminna,
- do 500 metrów miejsce przyłączenia,
- brak zadrzewień na działce, brak obiektów zacieniających w niedalekiej okolicy,
- brak rowów mielioracyjnych oraz terenów podmokłych,
- brak terenów chronionych oraz korytarzy ekologicznych,
- teren płaski, możliwe nachylenie jedynie w kierunku południowym,
- działka o szerokości minimum 80 m,
- brak gruntów organicznych.
Mając działkę spełniającą powyższe kryteria możemy zacząć negocjacje z firmami które chcą wydzierżawić nasz grunt pod instalację PV zachowując jednak dużą ostrożność przed podpisaniem umowy. W wielu przypadkach treść proponowanych do podpisania umów dzierżawy, mało, że trudna do zrozumienia i napisana drobnym drukiem, to jeszcze w większości nie zawiera zabezpieczenia właściciela nieruchomości przed wieloma wątpliwymi sytuacjami.
Na co zwrócić umowę przed podpisaniem umowy?
Przed podpisaniem umowy należy zwrócić szczególną uwagę czy zawiera ona ochronę przed:
- likwidacją bądź upadkiem firmy,
- nie wypłacaniem czynszu dzierżawnego,
- zwrotem podatku od nieruchomości,
- obciążaniem całej księgi wieczystej ograniczonym prawem rzeczowym, tą dzierżawą, pomimo, że tylko część nieruchomości jest wydzierżawiana,
- dysponowaniem wydzierżawioną nieruchomością bez zgody lub wiedzy właściciela,
- zablokowaniem możliwości dysponowania nieruchomością od chwili podpisania umowy bez jakiegokolwiek pewnego rodzaju ekwiwalentu lub czynszu za czas do pobudowania farmy,
- brakiem ustaleń, co do waloryzacji czynszu dzierżawnego,
- brakiem zabezpieczenia obowiązku przywrócenia gruntów do stanu pierwotnego po wygaśnięciu umowy (rekultywacja, utylizacja itd.),
Warto wiedzieć, że panele fotowoltaiczne stanowią sprzęt elektryczny i elektroniczny. Zgodnie z ustawą z dnia 11 września 2015 roku są zaliczane do czwartej grupy, czyli do sprzętu wielkogabarytowego, którego usuwanie i utylizacja po wyeksploatowaniu może odbywać się w wyspecjalizowanych zakładach przetwarzania odpadów. Według ekspertów koszt takiej utylizacji ( nie ma zakładów wykonujących tego typu usługi) może pochłonąć całość dochodów z tytułu dzierżawy.
Powyższy katalog niedomówień nie wyczerpuje w całości problemów, jakie niesie ze sobą umowa dzierżawy pod instalację PV dlatego przy zawieraniu tego typu umów koniecznie należy skorzystać z pomocy prawnej.
Michał Pawliczuk
WIR
