Czy czekają nas kolejne podwyżki cen ziemi rolnej?

W ciągu kwartału hektar ziemi rolnej zdrożał średnio o 1229 zł, do 26,5 tys. zł. Czy przed nami kolejne podwyżki?

– Najmocniej drożała ziemia o najmniejszej przydatności rolniczej – wynika z indeksu wartości ziemi rolnej stworzonego przez Lion\’s Bank.
 

Jak tłumaczy Bartosz Turek z Lion\’s Bank, pod koniec ubiegłego roku wzrost cen ziemi rolnej znów przyspieszył. – Mimo że ostatni kwartał roku jest przeważnie okresem sezonowej korekty, niespodziewanie w czwartym kwartale za hektar ziemi trzeba było zapłacić przeciętnie o 1229 zł więcej (4,9 proc.) niż w trzecim – zauważa Bartosz Turek. – W efekcie przeciętna cena wzrosła do 26 509 zł za hektar- czytamy w Rzeczpospolitej.

Co na indeksie?

Jak tłumaczą analitycy, dane o cenach ziemi publikowane przez ARiMR za GUS pokazują jedynie średnią cenę wszystkich sprzedanych w trakcie kwartału hektarów. – W efekcie większe zainteresowanie ze strony kupujących słabą, a więc tańszą, ziemią, może doprowadzić do obniżenia średniej ceny transakcyjnej dla całego kraju i odwrotnie, co wcale nie będzie odwzorowywało faktycznej zmiany na rynku – podkreśla Bartosz Turek.
Dodaje, że stworzony przez Lion\’s Bank indeks ma wskazywać zmiany cen nieruchomości rolnych w Polsce, odnosząc odnotowane stawki transakcyjne do wszystkich gruntów w kraju. – Ich skład jakościowy jest znany dzięki danym pochodzącym z Głównego Urzędu Geodezji i Kartografii. Wyniki indeksu mają więc pokazać, jaka jest wartość przeciętnego hektara ziemi w całym kraju, a nie wskazywać jedynie średnią cenę sprzedanego w ostatnim czasie hektara. Z punktu widzenia inwestora jest to więc bardziej użyteczne źródło danych – tłumaczy Bartosz Turek.

Jakie zmiany?

– Jeszcze bardziej imponujące są dane na temat zmian cen w dłuższym terminie. Stosowne dane po raz pierwszy opublikowane zostały za ostatni kwartał 2004 roku. Od tego czasu ceny ziemi wzrosły o 326,5 proc., czyli średnio 17,5 proc. w skali roku – podają analitycy z Lion\’s Bank. – Gdyby ponadto szukać bardziej historycznych danych w Eurostacie, to okazałoby się, że ziemia rolna drożeje znacznie dłużej. Urząd szacuje bowiem, że w 1990 r. za hektar gruntu rolnego w Polsce trzeba było zapłacić równowartość 224 euro. Fakt, że wspomniany trend trwa wiele lat może generować zagrożenie korektą i tego ryzyka trzeba być świadomym – zauważa Bartosz Turek.

Czy warto inwestować?

Analitycy zauważają, że wiele osób inwestujących na rynku gruntów kupuje  ziemię rolną w celu jej tzw. odrolnienia, czyli wykorzystania na inne cele niż rolnicze – np. pod budownictwo mieszkaniowe, magazynowe lub inną działalność – podaje gazeta.

– W takim przypadku fakt, że ziemia rolna drożeje, jest tylko korzystnym dodatkiem, a nie głównym czynnikiem dającym szansę na zysk. Problem w tym, że odrolnienie jest procedurą długotrwałą i niepozbawioną ryzyka związanego z koniecznością przejścia niełatwej ścieżki administracyjnej w celu zmiany przeznaczenia gruntu, a potem wyłączenia z produkcji rolnej, co może sporo kosztować – tłumaczy Bartosz Turek.

Zmiana przeznaczenia gruntu z rolnego na budowlany może jednak zwiększyć wartość ziemi nawet kilkakrotnie. – Oczywiście kontynuacja długoterminowego trendu wzrostowego cen ziemi stricte rolnej jest niewykluczona. U nas wciąż płacimy za takie grunty wyraźnie mniej niż w Unii (średnio dwa – trzy razy). – Jest to ważne w kontekście zniesienia ograniczeń w nabywaniu polskiej ziemi przez obywateli UE w maju 2016 roku – zauważa Bartosz Turek.
Dodaje, że na ceny ziemi wpływ ma też fakt, że w ostatnich latach mieliśmy do czynienia ze wzrostem zyskowności produkcji rolnej.

– Całkiem niedawno Unia zdecydowała też o kontynuowaniu hojnej wspólnej polityki rolnej opartej na wysokich transferach do sektora rolniczego. Popyt na ziemię w ograniczonym zakresie może być także stymulowany niemal zerowymi podatkami w tym sektorze oraz preferencyjnym systemem ubezpieczeń społecznych (KRUS) – ocenia Bartosz Turek.

Jakie ryzyko?

Z analiz Lion\’s Banku wynika, że w ujęciu realnym (po uwzględnieniu inflacji) w ciągu dziewięciu lat lat ziemia zdrożała o 234,1 proc. – Dla porównania – w tym czasie kupując mieszkanie w śródmieściu Warszawy można było liczyć na wzrost wartości o 95,3 proc. (realnie 53 proc.). Odkładając pieniądze na przeciętnej lokacie bankowej zarobiłoby się 49,4 proc. (realnie 17 proc.) – podaje Bartosz Turek. – Na tym tle wzrosty zanotowane na rynku ziemi rolnej są więc wyraźnie wyższe, co powoduje, że inwestując na rynku gruntów trzeba mieć świadomość zagrożenia spadkami cen – dodaje.

Czytaj także:
Ustawa o ochronie gruntów rolnych ulegnie zmianie?
Rolniku! Trwałe użytki zielone trzeba deklarować jako odrębne działki rolne!
Resort rolnictwa roztrwania pieniądze!

Indeks stworzony przez Lion\’s Bank pokazuje, że w czwartym kwartale najmocniej zdrożały grunty najsłabsze, o najmniejszej przydatności rolniczej. – Pod tym względem końcówka 2013 r. nie była wcale wyjątkowa. Licząc od końca 2004 r., ziemia o najniższej przydatności rolniczej (grunty o klasie V i VI) zdrożała o 395 proc.. Dziewięć lat temu za hektar takiego gruntu trzeba było płacić średnio 4,3 tys. zł, a dziś jest to ponad 21,3 tys. zł – wynika z analiz. – Dla porównania, w przypadku gruntów dobrych (klas od I do IIIa) przeciętna cena hektara wzrosła z niespełna 9,2 tys. zł do ponad 34,3 tys. zł dzisiaj, czyli o 273 proc.

Jak się liczy wartość indeksu?

Obliczenia bazują na danych GUS publikowanych za okresy kwartalne przez Agencję Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa. Dotyczą przeciętnych cen transakcyjnych gruntów ornych, które były przedmiotem transakcji w obrocie prywatnym. GUS wyróżnia ceny dla poszczególnych województw i grup jakościowych gleb (dzieli na trzy grupy w zależności od klasy bonitacyjnej ziemi).

– W związku jednak z tym, że nie są znane wolumeny transakcji w wyodrębnionych przez urząd grupach, to na przykład większa popularność w jednym kwartale gruntów o niższej przydatności rolniczej (tańszych) zaniża średnią cenę obliczoną przez urząd dla całego kraju i odwrotnie – tłumaczy Bartosz Turek. – Aby uniknąć takich błędów, należy odnieść ceny transakcyjne w poszczególnych grupach gruntów do składu jakościowego ziemi w całym kraju. Większa wiarygodność wyników możliwa jest do uzyskania dzięki przeprowadzeniu obliczeń oddzielnie dla każdego województwa i uśrednienie wyników, uwzględniając wagę zależną od ilości konkretnej ziemi rolnej w poszczególnych województwach.

Źródło: „Rzeczpospolita”
Redakcja AgroNews, fot. sxc.hu