Jak dobrze wydzierżawić grunt rolny pod fotowoltaikę

Obecnie obserwuje się znaczny wzrost aktywności inwestorów w kierunku budowy farm fotowoltaicznych. Podmioty te poszukują gruntów rolnych, które ze względu na ich dogodne usytuowanie w kontekście opłacalności inwestycji, mogłyby służyć do wytwarzania energii elektrycznej przez instalację fotowoltaiczną.

Kwestią otwartą pozostaje, czy kontaktujący się z rolnikami przedstawiciele reprezentują firmy rzeczywiście zainteresowane prowadzeniem takiej inwestycji, czy też tylko zmierzają do podpisania jak największej ilości umów, które następnie przeniosą („sprzedadzą”) na inny podmiot.

Precyzyjniej rzecz ujmując nie chodzi tutaj w istocie o ilość zawartych umów, a raczej o jak największy areał gruntu, do którego inwestor uzyska od właściciela tytuł do dysponowania nim na cele budowlane. Z uwagi jednak na fakt, iż nie jest to przedmiotem niniejszego opracowania, w dalszej części skupimy się na najważniejszych zagadnieniach związanych z postanowieniami umowy dzierżawy gruntów rolnych pod tego typu instalacje.

Projekty umów dzierżawy

Lektura projektów umów dzierżawy, których celem jest montaż i eksploatacja instalacji fotowoltaicznych pozwala na stwierdzenie, że w większości postanowienia tych umów są do siebie bardzo zbliżone. Jedną z takich cech wspólnych jest ich wieloletni okres obowiązywania wynoszący zwykle 29 lat. Przy czym te 29 lat rozpoczyna bieg bardzo często dopiero z chwilą rozpoczęcia prac budowlanych. Jest to bardzo istotne, albowiem najwcześniej od tego momentu dzierżawca nalicza docelowy czynsz dzierżawny. Okres poprzedzający po zawarciu samej umowy – w oparciu o różne konstrukcje prawne – nie wlicza się w poczet tych 29 lat i zwykle bywa bezczynszowy lub też czynsz ma wymiar czysto symboliczny. Warto wspomnieć przy tej okazji, że rolnik winien zabezpieczyć się przed zbyt długotrwałym pozostawaniem w niepewności co do tego czy w ogóle powstanie inwestycja na jego gruncie i czy w związku z tym może oczekiwać spodziewanego czynszu dzierżawnego. W tym celu mogą przydać się klauzule wygaszające umowy dzierżawy po upływie 3-5 lat od ich zawarcia wskutek braku rozpoczęcia naliczania docelowego czynszu. W ten sposób niezależnie od tego, czy inwestor upora się z formalną stroną przygotowania inwestycji, czy też nie, rolnik ma pewność, że albo umowa wygaśnie bez żadnych dodatkowych oświadczeń albo inwestor będzie zobowiązany do zapłaty docelowego czynszu dzierżawnego.

Umowy są przygotowane przez inwestora i pod jego potrzeby

Trzeba mieć świadomość, że omawiane umowy są przygotowane przez inwestora i pod jego potrzeby. Stąd też brzmienie tych kontraktów jest dość jednostronne, silnie zabezpieczające interesy inwestora, wiążąc zarazem, nierzadko nad wyraz mocno, właściciela nieruchomości. Inwestorzy tłumaczą stosowanie takich postanowień wymaganiami instytucji finansujących takie przedsięwzięcie, przy czym nie należy tracić z pola widzenia potrzeby zapewnienia minimum bezpieczeństwa dla właściciela gruntu. Takie uzasadnienie najczęściej usłyszymy przy omawianiu klauzuli zezwalającej inwestorowi na w zasadzie dowolne przenoszenia praw i obowiązków z umowy na inne podmioty bez zgody właściciela gruntu. Zgoda ta wyrażana jest niejako in blanco w samej umowie, toteż zasadnym pozostaje obwarować ją takim minimum jak choćby konieczność uregulowania wszystkich, wymagalnych na dzień cesji umowy dzierżawy, należności wobec rolnika.

Zabezpieczenia należytego wykonania umowy

Z uwagi na powyższe, tym bardziej warto zwrócić uwagę na kwestię zabezpieczenia wykonania lub należytego wykonania umowy przez inwestora. Służyć temu mogłyby odpowiednie kary umowne, których jednak próżno szukać w przedkładanych rolnikom projektach umów. Kary umowne są przewidziane w tego typu umowach, ale wyłącznie na korzyść inwestorów. Równocześnie wszystkie te projekty zawierają postanowienia wyłączające ustawowe prawo zastawu na instalacjach wniesionych na gruntach rolnika. Instytucja ta ma umocowanie w art. 670 § 1 Kodeksu cywilnego i ma na celu zapewnić ochronę właścicielowi na wypadek opóźnienia w zapłacie czynszu lub świadczeń dodatkowych, takich jak przykładowo zwrot podatku od nieruchomości, z tym że działanie tego przepisu strony umowy mogą wyłączyć. I tak się dzieje przy każdej umowie. W kontekście zabezpieczeń istnieje szereg możliwości zapewniających właścicielowi ochronę na wypadek niezgodnego z umową zachowania inwestora, do których należy kaucja gwarancyjna, weksel, poddanie się dzierżawcy egzekucji w trybie przewidzianym w art. 777 § 1 pkt 4 lub 5 Kodeksu postępowania cywilnego itp. Przy tej okazji warto poruszyć kwestię wypowiedzenia umowy dzierżawy, która przewiduje szereg klauzul pozwalających inwestorowi na wycofanie się z umowy właściwie w każdej sytuacji, o ile tylko stwierdzi nieopłacalność swojego przedsięwzięcia. Właścicielowi gruntu pozostaje jedynie możliwość rozwiązania umowy za wypowiedzeniem wyłącznie w sytuacji, gdy dzierżawca dopuszcza się zwłoki w zapłacie czynszu i to pod warunkiem uprzedniego zawiadomienia go o zamiarze skorzystania z tej klauzuli i udzieleniu dodatkowego terminu na zapłatę. Wymaga podkreślenia, że taką możliwość przewiduje art. 673 § 2 Kodeksu cywilnego, zatem nie należy takich postanowień traktować jako jakiś rodzaj ustępstwa ze strony inwestora.

Dopuszczalność rozwiązania umowy przez rolnika

Regulując dopuszczalność rozwiązania umowy przez rolnika warto uwzględnić jeszcze okoliczność ewentualnej zwłoki inwestora przy zwrocie opłat i danin publicznoprawnych, w szczególności podatku od nieruchomości, do których zobowiązał się w umowie. Możliwość wypowiedzenia powinien rolnik sobie zagwarantować w sytuacji niewywiązywania się lub nienależytego wywiązywania się z innych postanowień umownych (np. nieprzedłożenie stosownej polisy OC na określoną sumę ubezpieczenia), po uprzednim pisemnym wezwaniu do zaprzestaniu naruszeń postanowień umownych.

Dotychczasowe doświadczenie wskazuje również na nieprecyzyjność określenia w umowie przedmiotu dzierżawy, w tym w szczególności powierzchni zajętej pod inwestycję. Inwestorzy zostawiają sobie w tym względzie bardzo szeroko otwartą „furtkę”, z możliwością jednostronnego ostatecznego dookreślenia przedmiotu dzierżawy włącznie. Niekiedy spotykam się z równie nazbyt szerokimi pełnomocnictwami, które inwestor ma otrzymać od właściciela nieruchomości do działania w jego imieniu po zawarciu umowy. Mając na uwadze czas potrzebny do przygotowania inwestycji pod względem formalnym przydatnym byłoby zadbanie o precyzyjne określenie obowiązków inwestora w zakresie uprzedniego powiadomienia o planowanym starcie inwestycji, tak aby móc odpowiednio zaplanować prace na gruncie. Z tym zagadnieniem wiąże się także dookreślenia zasad ustalania i rozliczania poniesionych przez rolnika szkód w związku z rozpoczęciem inwestycji na nieruchomości, z bieżącą konserwacją, usuwaniem awarii, czy też demontażem instalacji.

Kwestia podatków i VAT

Wreszcie przechodząc do kwestii finansowych trzeba odnotować, iż obecnie nie występują już sytuacje, kiedy projekt umowy nie zawierał klauzul dotyczących podatku od nieruchomości, opłat związanych z „odrolnieniem” gruntu, czy też podatku VAT. Nie oznacza to jednak, że w tym zakresie proponowane postanowienia umowne są skonstruowane w sposób w pełni zabezpieczający interesy właścicieli nieruchomości. W tej mierze można bardzo często można spotkać się z klauzulami niedookreślonymi umożliwiającymi niekiedy na zbyt dowolną interpretację inwestorowi. Ponadto bardzo często obowiązki umowne ciążące na inwestorze w tym zakresie nie są zagwarantowane przez jakiekolwiek inne postanowienia umowy, w tym prawo do wypowiedzenia umowy. Warto zaznaczyć, że proponowane stawki czynszów dzierżawnych za 1 ha gruntu należy traktować jako punkt wyjścia do dalszych negocjacji z inwestorem. Sama waloryzacja czynszu w oparciu o wskaźnik inflacji powinna mieć miejsce już po roku od podpisania umowy dzierżawy.

Fotowoltaika, a ubezpieczenie

Dochody uzyskiwane z tytułu czynszu

Kończąc, potrzeba zwrócić uwagę, że od dochodów uzyskiwanych z tytułu czynszu dzierżawnego rolnik co do zasady będzie musiał zapłacić podatek dochodowy. Co więcej, do podstawy opodatkowania organy skarbowe mogą również nakazać wliczać wartość podatku od nieruchomości, który inwestor refinansuje rolnikowi.

Po pomoc prawną najlepiej zwrócić się do profesjonalnego prawnika, tj. radcy prawnego lub adwokata. Odradzałbym oszczędzać przy tej okazji mając na uwadze długotrwały charakter takich umów dzierżawy, jak również ich szczegółowość oraz prawdopodobieństwo popełnienia błędu. Wymaga zaznaczenia, że członkowie Wielkopolskiej Izby Rolniczej mogą skorzystać z konsultacji w zakresie proponowanych im umów dzierżawy z radcą prawnym Izby w trakcie pełnionych przez niego dyżurów w Biurze Wojewódzkim w Poznaniu.

Źródło: http://wir.org.pl Wojciech Lignowski