eRolnik – bezpłatny portal ogłoszeń o zamiarze sprzedaży nieruchomości rolnych

Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa udostępnił portal ogłoszeń, w którym można zamieszczać nieodpłatnie ogłoszenia o zamiarze sprzedaży nieruchomości rolnych oraz odpowiedzi na te ogłoszenia – https://erolnik.gov.pl

Prawo nakazuje publikowanie zamiaru sprzedaży ziemi

Z dniem 12 czerwca 2020 r. wchodzą bowiem w życie przepisy ustawa z dnia 26 kwietnia 2019 r. o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz niektórych innych ustaw określające m.in.: miejsca zamieszczania ogłoszeń o zamiarze sprzedaży, sposobu dokumentowania otrzymania odpowiedzi na ogłoszenie, niezbędnych elementów ogłoszenia, wysokości proponowanej ceny, terminu składania odpowiedzi na ogłoszenie. Dotychczas przepisy prawa powszechnie obowiązującego nie określały bowiem, jakim środkiem dowodowym powinien posłużyć się zbywca nieruchomości rolnej, aby wykazać brak możliwości sprzedaży rolnika indywidualnego. Powodowało to, że zbywca posiadał pełną swobodę co do wyboru środka dowodowego w powyższym zakresie, a co z tym związane wyboru miejsca publikacji ogłoszenia o zamiarze sprzedaży nieruchomości rolnej.

Rolnicy indywidualni mają pierwszeństwo w nabywaniu nieruchomości rolnych

Dyrektor Generalny KOWR, rozpatrując wnioski o wyrażenia zgody na nabycie nieruchomości rolnej, związany przepisami Rozdziału V ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (j.t. Dz. U. z 2020 r., poz. 256), dopuszczał na tę okoliczność wszelkie dowody, które świadczą o tym, iż ogłoszenie o sprzedaży nieruchomości rolnej zostało opublikowane przez określony czas w taki sposób, że zainteresowani rolnicy indywidualni mogli skorzystać z pierwszeństwa w nabywaniu nieruchomości rolnych wynikającego z art. 2a ust. 1 ukur. W rezultacie w toku prowadzonych przez Dyrektora Generalnego KOWR postępowań administracyjnych w sprawie wyrażenia zgody na nabycie nieruchomości rolnej, jako dowód dopuszczane były ogłoszenia opublikowane na portalach internetowych trudniących się obrotem nieruchomościami rolnymi, w prasie, siedzibie izb rolniczych.

Jedyny taki portal w Polsce

Udostępniony przez KOWR portal „Baza ogłoszeń” to jedyny portal w Polsce, gdzie w jednym miejscu publikowane są wyłącznie ogłoszenia o zamiarze sprzedaży nieruchomości rolnych, jednocześnie umożliwiając składanie odpowiedzi na publikowane ogłoszenia.

Portal ogłoszeń umożliwia zbywcom nieruchomości rolnych publikację ogłoszenia o zamiarze sprzedaży nieruchomości rolnej i znalezienie nabywcy nieruchomości rolnej, natomiast rolnikom indywidualnym, realizowanie zagwarantowanego w przepisach ustawowych swoistego pierwszeństwa w nabywaniu nieruchomości rolnych przed innymi podmiotami. Tylko bowiem w sytuacji, w której na zamieszczone ogłoszenie o sprzedaży nieruchomości rolnej nie złożył odpowiedzi żaden rolnik indywidualny, zbywca będzie mógł przenieść własność nieruchomości rolnej na rzecz innego podmiotu niż rolnik indywidualny pod warunkiem, że uprzednio uzyska zgodę – w formie decyzji administracyjnej – Dyrektora Generalnego KOWR na nabycie nieruchomości rolnej przez ten podmiot.

Dyrektor Generalny KOWR wyraża zgodę na nabycie nieruchomości rolnej na wniosek zbywcy, jeżeli:

1. zbywca wykaże, że nie było możliwości sprzedaży nieruchomości rolnej rolnikowi indywidualnemu, chyba, że nabycie ma nastąpić na podstawie innej czynności prawnej niż sprzedaż,
2. nabywca zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej,
3. w wyniku nabycia nieruchomości rolnej nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych.

Z przywołanego przepisu wynika, iż ciężar udowodnienia braku możliwości sprzedaży nieruchomości rolnej na rzecz rolnika indywidualnego spoczywa na zbywcy nieruchomości rolnej. Ziszczenie się tej przesłanki, w obecnym stanie prawnym zbywca może wykazać wyłącznie wskutek publikacji ogłoszenia o zamiarze sprzedaży nieruchomości rolnej na udostępnionym przez KOWR portalu. Przepisy ukur określają elementy, które powinno zawierać każde zamieszczone na portalu ogłoszenie o zamiarze zbycia nieruchomości rolnej.

Dlatego też, publikując ogłoszenie zbywca, musi podać:

1. oznaczenie sprzedawanej nieruchomości rolnej według danych z ewidencji gruntów i budynków dotyczących jej oznaczenia, powierzchni, klasy bonitacyjnej i rodzaju użytków rolnych oraz numeru księgi wieczystej albo zbioru dokumentów prowadzonego dla tej nieruchomości;
2. opis budynków i innych składników majątkowych wchodzących w skład sprzedawanej nieruchomości rolnej;
3. informację o przeznaczeniu sprzedawanej nieruchomości rolnej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, w miejscowym planie rewitalizacji, w miejscowym planie odbudowy, a w przypadku braku miejscowego planu – informację o lokalizacji inwestycji celu publicznego ustalonej w ostatecznej decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego, informację o sposobie zagospodarowania terenu i warunkach zabudowy ustalonych w ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy; w przypadku braku ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – informację o ustaleniach studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy;
4. cenę nieruchomości rolnej;
5. termin składania odpowiedzi na ogłoszenie o nieruchomości rolnej, który nie może być krótszy niż 30 dni, licząc od dnia zamieszczenia go w systemie teleinformatycznym, o którym mowa w ust. 4a.

Mając powyższe na uwadze, aby poprawnie opisać zbywaną nieruchomość rolną, przed zamieszczeniem ogłoszenia, należy zweryfikować dane nieruchomości w oparciu o:

1. wypis z ewidencji gruntów i budynków dla zbywanej nieruchomości – tutaj bowiem zawarte są dane ewidencyjne nieruchomości takie jak numer działki, obręb, gmina, powiat oraz jej powierzchnia,
2. wypis z kartoteki budynków, jeżeli zbywana nieruchomość jest zabudowana – z kartoteki budynków wynika, bowiem jakimi budynkami nieruchomość jest zabudowana,
3. zaświadczenie o przeznaczeniu zbywanej nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego,
4. księgę wieczystą prowadzoną dla zbywanej nieruchomości – na stronie internetowej https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.do można przeglądać treść elektronicznych ksiąg wieczystych.

Rolniku! Uważaj na fałszywe wiadomości e-mail

Uważa się, że nie było możliwości sprzedaży nieruchomości na rzecz rolnika indywidualnego, jeżeli wystąpią łącznie dwie okoliczności:

1. żaden rolnik indywidualny nie złożył odpowiedzi na zamieszczone ogłoszenie, przy czym uznaje się, iż sytuacja ta wystąpiła, jeżeli proponowana cena nieruchomości rolnej była niższa o ponad 5% niż określona w ogłoszeniu o nieruchomości rolnej i nie została zaakceptowana przez zbywcę nieruchomości rolnej lub odpowiedź na zamieszczone ogłoszenie o zamiarze sprzedaży została złożona po upływie terminu wskazanego w ogłoszeniu,
2. podana w ogłoszeniu o zamiarze sprzedaży nieruchomości rolnej cena nieruchomości rolnej niezabudowanej lub bez nasadzeń nie przewyższa o 50% lub więcej średniej ceny gruntów rolnych dla danej klasy bonitacyjnej gruntu w danym województwie za kwartał poprzedzający dzień podania średniej ceny gruntów rolnych przez Główny Urząd Statystyczny, chyba że zbywca nieruchomości rolnej dysponuje operatem szacunkowym, z którego wynika, że cena nieruchomości rolnej przewyższa o co najmniej 50% średnią cenę gruntów rolnych dla danej klasy bonitacyjnej gruntu w danym województwie za kwartał poprzedzający dzień podania średniej ceny gruntów rolnych przez Główny Urząd Statystyczny. Niemniej jednak jeżeli wniosek o wyrażeni zgody na nabycie nieruchomości rolnej został złożony po upływie 6 miesięcy od dnia upływu terminu składania odpowiedzi na opublikowane ogłoszenie o zamiarze sprzedaży nieruchomości rolnej.

Odpowiedź na ogłoszenie o sprzedaży można złożyć za pośrednictwem niniejszego portalu ogłoszeń lub w Oddziale Terenowym KOWR, właściwym ze względu na położenie nieruchomości rolnej, we wskazanym w ogłoszeniu o nieruchomości rolnej terminie, przy czym termin uważa się za zachowany także, jeżeli przed jego upływem odpowiedź na ogłoszenie o nieruchomości rolnej została nadana w polskiej placówce pocztowej operatora wyznaczonego w rozumieniu ustawy z dnia 23 listopada 2012 r. – Prawo pocztowe.

Niezależnie od sposobu złożenia odpowiedzi na ogłoszenie o zamiarze sprzedaży nieruchomości rolnych odpowiedź na nie musi zawierać co najmniej:

1. proponowaną cenę zakupu nieruchomości rolnej,
2. imię i nazwisko rolnika indywidualnego, który zamierza kupić nieruchomość rolną, wraz z podaniem adresu zameldowania na pobyt stały,
3. oświadczenie podmiotu składającego odpowiedź na ogłoszenie o nieruchomości rolnej, że jest rolnikiem indywidualnym.
4. elektronicznych ksiąg wieczystych.

Warunkiem skorzystania z możliwości zamieszczania ogłoszeń lub odpowiedzi jest posiadanie aktualnego Profilu Zaufanego, narzędzia nie tylko zastępującego podpis elektroniczny i dającego możliwość identyfikacji w Internecie, ale także pozwalającego na kontakt w sprawach urzędowych.

Jeżeli wskutek publikacji ogłoszenia o zamiarze sprzedaży nieruchomości rolnych Zbywcy nieruchomości nie udało się znaleźć rolnika indywidualnego, który zamierzałby nabyć zbywaną nieruchomość rolną, Zbywca będzie mógł zbyć nieruchomość rolną na rzecz innych podmiotów, przy czym w odniesieniu do nieruchomości rolnych o powierzchni co najmniej 1 ha konieczne jest uzyskanie zgody Dyrektora Generalnego KOWR, o której mowa w art. 2a ust. 4 ukur. Szczegółowe informacje dotyczące przepisów prawa regulujących wyrażenie zgody na nabycie nieruchomości rolnych, wniosków oraz procedury ich rozpatrywania są dostępne na internetowej stronie KOWR.

Źródło: www.kowr.gov.pl